Oneri e garanzie acquirente

La finanziabilità

L’acquirente con ogni probabilità farà ricorso al finanziamento attraverso istituto di credito.

È opportuno che le persone interessate all’acquisto si rivolgano quanto prima presso un istituto di credito per verificare se possono essere finanziati e quanto possa essere loro concesso. Questo sarà in funzione dei loro redditi e delle garanzie che saranno in grado di produrre. Superato positivamente l’aspetto del finanziamento, sapendo quanto potrà essere loro concesso, è bene conoscano i costi che dovranno essere sostenuti in aggiunta al prezzo concordato per l’acquisto che in genere per un immobile di 100.000,00 € variano da i 10 ai 12 mila euro in + che includono costi di agenzia, spese Notarile, oneri bancari, e tasse legate alla compravendita. L’agente immobiliare vi saprà dare le corrette informazioni al riguardo.

La proposta d’acquisto con condizione sospensiva

Allo scopo di non mettere a repentaglio somme di denaro versate con caparra per l’impegno di acquisto di un bene, è quantomeno necessario farsi seguire da professionisti che vi sollevino da rischi legati alla successiva valutazione dell’immobile.

I possibili acquirenti devono essere tutelati con condizioni sospensive legate al buon fine dell’erogazione del finanziamento.

Infatti, non basta una predelibera creditizia a copertura delle somme necessarie nel caso per esempio in cui la valutazione del perito non fosse almeno pari al valore di compravendita, o venissero riscontrate irregolarità sul bene oggetto di compravendita.

Il parere negativo del “terzo” potrebbe farvi perdere quanto versato.

Il Notaio

L’acquirente deve incaricare il Notaio entro la data di stipula, si consiglia prima del preliminare. Da solo il Notaio non potrà conferire le opportune garanzie sull’acquisto sicuro dell’immobile se non ci si è avvalsi durante il percorso di negoziazione di professionisti che devono aver svolto ciascuno il suo compito al fine di regolarizzare quanto dovrà essere asseverato in atto.

Diritti

Il compratore ha anzitutto il diritto di ricevere dal venditore la consegna dell’immobile al momento del contratto notarile di compravendita, contestualmente al pagamento del prezzo, nello stato di fatto conosciuto, con gli eventuali accessori pattuiti, libero da persone e da cose Deve ricevere dal venditore tutta la documentazione relativa all’immobile attestante la sua regolarità urbanistica, e in merito a ricevute di pagamento delle spese condominiali o di eventuali mutui gravanti sull’immobile.

Deve essere garantito dal venditore sia dall’evizione che dai vizi del bene, deve ottenere dal venditore tutte le informazioni utili relative all’immobile.

È lecito da parte dell’acquirente richiedere in anticipo rispetto al trasferimento definitivo, la consegna del bene a fronte di un preliminare con versamento di caparra: tuttavia non è suo diritto ottenerla, ed è altamente sconsigliata. Il venditore non ha il dovere di consentirla, non solo perché non ha ricevuto il saldo del prezzo, ma soprattutto perché è ancora proprietario e continua ad essere responsabile civile, penale, amministrativo e fiscale del bene.

È viceversa possibile per il compratore, al fine di agevolare il venditore, rinviare la consegna dell’immobile ad un momento successivo alla stipula del contratto definitivo, pur essendo consigliabile, in tale ipotesi, fissare un termine ultimo nell’atto stesso, con previsione di un’eventuale penale in caso di ritardo.

Obblighi

Obbligo principale dell’acquirente è ovviamente quello di pagare il prezzo pattuito per intero al venditore al momento della sottoscrizione del contratto di acquisto. Nell’ipotesi di anticipato versamento di una somma a titolo di acconto o caparra vi sarà ovviamente l’obbligo di versare la differenza, ossia il saldo prezzo.

È lecito per l’acquirente richiedere una dilazione di pagamento, ma non è suo diritto ottenerla dal venditore, essendo rimessa alla discrezionalità di quest’ultimo concederla: l’obbligo di pagare integralmente il prezzo, nasce, infatti, in capo al compratore con l’acquisto e la consegna del bene.

Essendo vietata dalla legge la circolazione di denaro contante, l’ obbligo di pagare può essere adempiuto a mezzo di assegni circolari non trasferibili, o bonifico bancario, si sconsiglia il pagamento con assegni bancari o postali non trasferibili alla stipula potrebbero non essere coperti. Nel caso di Bonifico deve essere preceduto da un mandato irrevocabile dato dal compratore alla banca finanziatrice dell’acquisto, di corrispondere quella data somma di denaro direttamente al venditore.

È facoltà dell’acquirente non saldare interamente il prezzo di vendita nell’ipotesi in cui il rilascio dell’immobile da parte del venditore non avvenga contestualmente o in tempi brevi.

Rientra, nel più ampio ambito degli accordi tra le parti, scegliere una delle molteplici soluzioni possibili:

• • pagamento integrale senza consegna, con concessione quindi al venditore di un termine ultimo per il rilascio dell’immobile;
  • previsione di una penale;
  • pagamento del saldo prezzo solo alla consegna (in tale ultimo caso sarà, però, necessario dopo il contratto di compravendita, un ulteriore atto notarile cosiddetto di quietanza, con il quale il venditore, consegnando l’immobile e ricevendo il saldo prezzo dell’acquirente, rilascia a quest’ultimo ricevuta liberatoria del pagamento del prezzo di vendita).

La registrazione del preliminare

È bene sapere che entro 20 gg dal versamento di una caparra è responsabilità dell’acquirente assolvere alle imposte di registro e all’anticipo dello 0,05% sulla somma transata, e che il venditore ha una responsabilità solidale.

È bene che la parte acquirente e il venditore conoscano la differenza tra deposito cauzionale, caparra e acconto, quali sono i rischi e come si è tutelati nel caso in cui insorgessero delle complicanze.

Agenzia

Il pagamento della mediazione oltre IVA dovrà essere tracciabile e il titolo dovrà essere riportato nell’atto Notarile. Il diritto matura alla conclusione dell’affare (proposta accettata) il pagamento potrà essere eseguito da subito ovvero al versamento della caparra. In caso si vada direttamente a stipula il termine ultimo non può superare la data di compravendita.