Diritti e doveri

Diritti del venditore

Il venditore ha diritto di ricevere dall’acquirente al momento della sottoscrizione del contratto di vendita l’intero importo  del prezzo convenuto. La proprietà e il possesso dell’immobile si trasferiscono solo dopo il rogito notarile.

Qualora fosse eseguito il preliminare di compravendita con versamento della caparra è fortemente sconsigliato consentire al futuro acquirente di immettersi nell’immobile prima del vero e proprio passaggio di proprietà (possesso), il promittente  venditore è ancora proprietario del bene!! Ne è  sempre responsabile a livello civile, penale, amministrativo e fiscale.

Viceversa, qualora fosse necessario, il venditore può essere autorizzato dal neo acquirente a permanere nell’immobile ceduto o comunque a ritardare la consegna anche in un momento successivo, riportandolo in atto Notarile con eventuali penali per la ritardata consegna rispetto alla compravendita, perchè ricordiamolo, è dovere del venditore trasferire il possesso assieme al titolo di proprietà.

Obblighi del venditore

Il venditore deve garantire la piena proprietà, titolarità e disponibilità dell’ immobile nonché la sua completa libertà da ipoteche, pignoramenti ed ogni altro genere di vincoli o limitazioni, questo al rogito Notarile, mentre può essere consentito al preliminare precisando che dovrà essere libero alla stipula.

Il venditore ha innanzitutto l’obbligo di consegnare l’immobile venduto nello stato di fatto in cui si trova, (questo non lo giustifica ne lo assolve da eventuali vizi o difetti occulti la cui responsabilità permane anche dopo la vendita secondo quanto previsto dal c.c.). Il venditore deve consegnare l’immobile libero da persone e cose all’acquirente al momento del contratto notarile di compravendita, contestualmente al saldo del prezzo.

Il venditore ha l’obbligo di pagare tutte le spese condominiali, anche solo deliberate, sino alla data di vendita . Nello specifico :

• dovrà assumersi l’onere delle spese condominiali STRAORDINARIE GIÀ DELIBERATE prima della vendita;
• dovrà pagare tutte le spese ordinarie sino al giorno prima della stipula;

Dovrà documentare con dichiarazione rilasciata dall’amministratore di condominio l’avvenuto assolvimento degli obblighi sopra citati per sollevare l’acquirente dalla responsabilità di sostenere tali spese che potrebbero essergli addebitate sino al concorso dei 2 anni precedenti.

Il venditore ha l’obbligo di comunicare all’amministratore di condominio l’avvenuta cessione della proprietà mediante comunicazione da inviare al più presto possibile facendosi rilasciare in sede di Notarile Stipulazione l’attestazione di avvenuta vendita (i tempi per la trascrizione dell’atto e il conseguente recupero del documento potrebbero richiedere 30/50 gg).

Accettazione tacita d’eredità.

Nel caso in cui il titolo di provenienza fosse per successione ereditaria e nel caso in cui questa non fosse ventennale, si rende necessaria la trascrizione con atto Notarile affinché il titolare o i titolari della successione possano aver titolo a vendere.

Tale onere è a carico di chi vende e il suo importo è di circa 500,00 € e si può eseguire presso il proprio Notaio di fiducia o in alternativa presso lo studio Notarile scelto dalla parte acquirente.

Limitazioni/vincoli alla commercaibilità dell’immobile

L’immobile deve essere venduto libero da “evizioni” ovvero da limitazioni al diritto reale di proprietà.

L’articolo 832 del codice civile definisce il diritto di proprietà delineando le facoltà spettanti al proprietario che ha il diritto di godere e di disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo nel rispetto dei limiti e con l’osservanza degli obblighi posti dall’ordinamento giuridico.

Attenzione particolare va posta alle limitazioni al diritto di proprietà che ci potrebbero essere in presenza di vincoli e convenzioni comunali riportati in atto e nelle note di trascrizione legate ad agevolazioni che il precedente proprietario o costruttore hanno beneficiato.

In relazione a quest’ultima ipotesi, si possono configurare diversi scenari che vedono il venditore protagonista di oneri e spese da sostenere per poter “liberare” l’immobile per poterlo cedere a terzi.

La sola richiesta può e deve essere eseguita presso apposito ufficio Comunale previo assolvimento di oneri di segreteria di 250,00 € al fine di comprendere lo svincolo necessario.

Sarà l’ufficio Comunale preposto a comunicare entro 30 gg dalla richiesta compilata con assolvimento degli oneri di segreteria all’importo dovuto che in molti casi supera qualche migliaia di euro. A pagamento eseguito, sarà necessario un atto notarile per trascrivere la cancellazione del vincolo da eseguirsi anche dopo il preliminare ma con anticipo rispetto alla Notarile Stipulazione.

Agenzia

Il pagamento della mediazione oltre IVA dovrà essere tracciabile e il titolo dovrà essere riportato nell’atto Notarile. Il diritto matura alla conclusione dell’affare (proposta accettata)il pagamento potrà essere eseguito da subito ovvero al versamento della caparra. In caso si vada direttamente a stipula il termine ultimo non può superare la data di compravendita.