Certificato di agibilità (o abitabilità)

Cosa attesta

Il certificato di agibilità attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti in essi installati e viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale. Poiché esso attesta anche le condizioni di sicurezza del fabbricato, il suo rilascio è subordinato alla presentazione al Comune:

• • del certificato di collaudo statico
  • del certificato di conformità alle norme antisismiche delle opere eseguite (ovviamente per i soli edifici siti in zone dichiarate sismiche)
  • della dichiarazione di conformità alle norme in materia di accessibilità e di superamento delle barriere architettoniche.

L’agibilità può definirsi anche per silenzio-assenso.

Una volta presentata l’istanza per il rilascio del certificato di agibilità al competente Ufficio comunale, in mancanza di un provvedimento formale rilasciato dal Comune stesso, l’agibilità si intende comunque attestata:

• • decorsi 30 giorni nel caso sia stato rilasciato e acquisito alla pratica edilizia, in occasione della presentazione del progetto iniziale, il parere dell’ASL circa la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie
  • decorsi 60 giorni nel caso non sia stato rilasciato il parere dell’ASL e lo stesso sia stato sostituito da un’apposita autocertificazione (possibile, peraltro, solo per interventi di edilizia residenziale).

La funzione del certificato di agibilità

Al certificato di agibilità deve riconoscersi la natura di attestazione dell'idoneità dell’edificio sotto il profilo igienico sanitario, della sicurezza e del risparmio energico a essere utilizzato ai fini abitativi, commerciali, industriali, direzionali, altro.

Il certificato di agibilità non attesta la conformità dell’edificio al progetto approvato e quindi la sua regolarità edilizia. Quindi il rilascio del certificato di agibilità da parte del Comune non garantisce la regolarità urbanistica ed edilizia del fabbricato trasferito. Se sono stati commessi degli abusi edilizi gli stessi non possono certo ritenersi sanati per effetto del rilascio del certificato di agibilità.

Il certificato di agibilità e la commerciabilità degli immobili

Per la commerciabilità degli edifici non è necessario:

• • che sia già stato rilasciato il certificato di agibilità,
  • né per la validità degli atti comportanti il trasferimento degli stessi è necessaria la menzione dell’agibilità.

Il venditore assolve ai propri obblighi sull’agibilità anche quando, in mancanza di una formale certificazione, dimostri che l’agibilità si è formata per silenzio-assenso.

L’agibilità, non incide sulla commerciabilità giuridica di un fabbricato, ma costituendo il presupposto per l’utilizzabilità dell’immobile può incidere sulla sua commerciabilità “economica”.

Quindi qualora a essere venduto sia un edificio privo del certificato di agibilità, si pone l’esigenza di regolamentare i rapporti tra le parti anche al fine di evitare l’insorgere di future contestazioni.

La presenza o meno dell’agibilità può influire:

• sul consenso da parte dell’acquirente che potrebbe non essere disponibile ad acquistare un fabbricato privo dell’agibilità.
• sulle condizioni economiche di vendita: la parte acquirente potrebbe essere disponibile ad acquistare un fabbricato privo dell’agibilità, purché se ne tenga conto nella determinazione del prezzo.

Tutto questo può essere superato con la dichiarazione di conformità rilasciata da tecnico abilitato dopo l’accesso agli atti presso il preposto ufficio Comunale (vedi silenzio assenso)

Il certificato di agibilità nel contratto preliminare

Nel caso di stipula di un preliminare avente per oggetto un fabbricato privo dell’agibilità, dal contratto dovranno emergere quelle che sono le intenzioni delle parti al riguardo.

Pertanto:

a) se viene trasferito un fabbricato già dichiarato agibile sarà opportuno che tale circostanza risulti, su dichiarazione del promittente venditore, anche dal contratto preliminare

b) se viene trasferito un fabbricato non ancora dichiarato agibile sarà quanto mai opportuno stabilire:

• • se la stipula del rogito definitivo è subordinata al rilascio (o al formarsi per silenzio assenso) dell’agibilità perché è nella volontà delle parti trasferire un fabbricato agibile;
  • se il fabbricato debba al contrario essere ceduto privo dell’agibilità (al grezzo, da ristrutturare o comunque in uno stato tale da non consentire ancora la dichiarazione d’ agibilità);
  • eventualmente a chi farà carico l’onere di chiedere il rilascio dell’agibilità (ove sia possibile richiederlo)

Certificazione agibilità: parziale, forme alternative e commerciabilità degli immobili

Agibilità Parziale

La normativa attualmente in vigore contempla anche la figura della cosiddetta “agibilità parziale”, riguardante cioè solo porzioni, funzionalmente autonome, di un determinato fabbricato, o solo alcuni edifici, nell’ambito di più vasti e articolati complessi immobiliari (i “condomini orizzontali” e i “super-condomini”).

Gli edifici che possono richiedere ed ottenere il certificato di abitabilità parziale sono tutti gli edifici, o parti di essi, purché autonomamente funzionanti e che quindi ogni aspetto sia stato correttamente sviluppato. Ecco un breve elenco:

• • Realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria, relative all’intero intervento edilizio.
  • Completate le parti strutturali connesse.
  • Collaudati e certificati gli impianti riguardanti le parti comuni.

Ma l’agibilità parziale può essere richiesta anche per singole unità abitative, purché siano funzionanti e rispettose dei punti elencati di seguito.

• • Realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria, funzionali rispetto all’edificio in questione.
  • Completate e collaudate le opere strutturali connesse.
  • Certificati tutti gli impianti.
  • Portate a completamento le parti comuni.