Limitazioni

L’immobile deve essere venduto libero da “evizioni” ovvero da limitazioni al diritto reale di proprietà.

L’articolo 832 del codice civile definisce il diritto di proprietà delineando le facoltà spettanti al proprietario che ha il diritto di godere e di disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo nel rispetto dei limiti e con l’osservanza degli obblighi posti dall’ordinamento giuridico.

Attenzione particolare va posta alle limitazioni al diritto di prorpietà che potrebbero essere:

• • titolo di provenienza del bene oggetto di compravendita attraverso donazione per la quale non è ancora usucapito il titolo (inferiore a 20 anni)
  • presenza di usufrutto sull’immobile con conseguente vendita della “nuda proprietà” con valore commerciale dell’immobile che deve essere adeguatamente ponderato in fase di esposizione commerciale del bene;
  • vendita di immobile locato con le limitazioni e le garanzie che debbono essere tenute, anche in questo caso va verificata la corretta valorizzazione così diversa nel caso di immobile commerciale (potrebbe aumentarne il valore) rispetto all’abitativo (diminuisce il valore in proporzione inversa alla durata del contratto).
  • limitazioni con diritto di superficie a favore di terzi soggetti, solitamente deve essere riscattato l’immobile entro specifici termini, superati i quali l’immobile sarà di proprietà del proprietario del terreno;
  • presenza di vincoli e convenzioni comunali riportati in atto e nelle note di trascrizione legate ad agevolazioni che il precedente proprietario o costruttore hanno beneficiato.

In relazione a quest’ultima ipotesi, si possono configurare diversi scenari che vedono il venditore protagonista di oneri e spese da sostenere per poter “liberare” l’immobile per poterlo cedere a terzi.

Chi acquista, per il 90% dei casi, si rivolgerà ad un istituto di credito che a garanzia del prestito erogato pretenderà la liberalità dell’immobile da limitazioni al diritto di proprietà. Infatti l’immobile deve garantire l’istituto sulla sua commerciabilità e questo qualora l’intestatario del finanziamento non potesse far fronte ai pagamenti convenuti.

La sola richiesta può e deve essere eseguita presso apposito ufficio Comunale previo assolvimento di oneri di segreteria di 250,00 € al fine di comprendere lo svincolo necessario.

Sarà l’ufficio Comunale preposto a comunicare entro 30 gg dalla richiesta compilata con assolvimento degli oneri di segreteria all’importo dovuto che in molti casi supera qualche migliaia di euro. A pagamento eseguito, sarà necessario un atto notarile per trascrivere la cancellazione del vincolo da eseguirsi anche dopo il preliminare ma con anticipo rispetto alla Notarile Stipulazione.

Caso particolare: quando la provenienza dell’immobile è avvenuta con donazione.

DONAZIONE

Al fine della tutela dei legittimari, l’acquisto per donazione può, nel tempo e in presenza di particolari circostanze, venir meno per effetto: dell’eventuale esercizio vittorioso dell’azione di riduzione da parte dei legittimari lesi nei propri diritti, con possibili ripercussioni anche nei confronti di terzi aventi causa dal donatario. (Ma solo qualora il donatario non possieda beni sufficienti a soddisfare le ragioni degli istanti)

Innanzitutto si fa presente che:

• il nostro ordinamento riserva a determinati soggetti, detti legittimari (coniuge, figli e ascendenti del defunto) una quota di eredità detta legittima della quale non possono essere privati per volontà del defunto, sia che sia stata espressa in un testamento o eseguita in vita tramite donazioni
• se un legittimario viene privato, in tutto o in parte, della sua quota di legittima per effetto di una disposizione del testamento o di una o più donazioni effettuate in vita dal defunto, può far valere il proprio diritto all’ottenimento dell’intera quota di legittima mediante un’apposita azione giudiziaria, detta “azione di riduzione”, soggetta al termine di prescrizione di 10 anni (nel caso di lesione della legittima determinata da donazione, questo termine decorre dalla data di apertura della successione)
• i legittimari possono rinunciare all’azione di riduzione solo dopo la morte del soggetto della cui eredità si tratta, e mai durante la sua vita. Pertanto, se un soggetto dispone in vita di tutto il suo patrimonio con più donazioni a favore solo di alcuni dei legittimari, quelli che non hanno ricevuto nulla i “legittimari pretermessi” o quelli che comunque hanno ricevuto beni di valore inferiore a quello della quota di legittima “legittimari lesi” non possono rinunciare all’azione di riduzione mentre il donante è in vita né con dichiarazione espressa, né prestando il loro assenso alla donazione

L’azione di riduzione

La lesione susseguente a donazione, va proposta nei confronti del donatario.

Tuttavia se il donatario ha ceduto a terzi gli immobili donati, il legittimario, (solo se il donatario non abbia altri beni sui quali soddisfare le proprie ragioni) potrà chiedere ai successivi acquirenti la restituzione del bene (azione di restituzione).

L’azione di restituzione deve proporsi secondo l’ordine di data delle alienazioni cominciando dall’ultima.

Il terzo acquirente può liberarsi dall’obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l’equivalente in denaro.

L’azione di restituzione può essere intrapresa dal “legittimario leso” o “pretermesso ” solo se non sono decorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione.

Verifiche da effettuare prima di un acquisto e possibili rimedi

Se il venditore abbia acquisito il bene mediante donazione o se comunque nella “catena” dei trasferimenti che precedono l’acquisto del proprio dante causa sia stata effettuata una donazione, verificare che:

a) Il donante sia ancora vivente:

in questo caso l’azione di restituzione (ossia la possibile futura azione di rivendica del bene nei confronti di chi acquistato l’immobile dal donatario) potrà essere esercitata solo dopo la morte del donante ed entro i successivi 10 anni, al verificarsi di tutte le seguenti condizioni:

1. che il donante alla sua morte non abbia lasciato beni sufficienti a coprire la quota di legittima spettante a tutti i legittimari
2. che il venditore (che aveva ricevuto il bene trasferito mediante donazione) non abbia nel proprio patrimonio beni sufficienti a soddisfare le ragioni dei legittimari lesi
3. che non siano già decorsi 20 anni dalla data della trascrizione della donazione, salvo che sia intervenuta opposizione al decorso dei 20 anni da parte del coniuge o di parenti in linea retta (legge 80/2005).

Possibili rimedi: Le varie soluzioni suggerite dalla prassi sono:

• Risoluzione della donazione per mutuo dissenso
• Fideiussione a carico del donante e/o dei legittimari a favore dell’acquirente a garanzia dei danni derivanti dall’azione di restituzione
• Rinuncia da parte dei legittimari all’azione stessa di restituzione (diversa dall’azione di riduzione che è per legge irrinunciabile).

Ma hanno dal punto di vista giuridico validità incerta, (perché vi sono dubbi sulla loro legittimità). Non esistono rimedi giuridicamente convincenti per ovviare alla situazione sopra descritta.

b) Il donante sia deceduto da meno di 10 anni:

In questo caso l’azione di restituzione potrà essere esercitata entro i 10 anni dalla morte del donante al verificarsi di tutte le condizioni sopra riportate.

Ovviamente a differenza del caso a) dovrebbe risultare più agevole verificare la ricorrenza o meno delle circostanze cui è subordinata l’azione di restituzione che vanno riferite non più a un evento futuro bensì a una data certa (la morte del donante)

Possibili rimedi: in questo caso il rimedio giuridico consiste nella rinuncia espressa da parte di tutti i legittimari (a condizione di conoscere tutti i legittimari esistenti) all’azione di riduzione o quanto meno all’azione di restituzione verso terzi ex art.563 c.c., (rinuncia valida e possibile dopo la morte del donante).

c) Il donante sia deceduto da più di 10 anni:

in questo caso, secondo l’orientamento prevalente in tema di prescrizione, confermato anche dalle Sezioni Unite della Cassazione, il diritto ad agire in riduzione deve ritenersi prescritto per cui non vi è più alcun rischio per l’acquirente, perché le azioni di riduzione e restituzione non potranno più essere esercitate.

Pertanto se entro 10 anni dalla morte del donante non è stata trascritta la domanda di riduzione l’acquirente potrà acquistare l’immobile senza alcun timore.

d) siano decorsi più di 20 anni dalla data della donazione:

A prescindere dalla circostanza che il donante sia ancora vivente o sia già deceduto, se entro 20 anni dalla data di trascrizione della donazione non si è verificata opposizione da parte del coniuge o di parenti in linea retta, l’azione di restituzione non potrà più essere esercitata e pertanto non c’è più alcun rischio per l’acquirente.

Conclusioni

Si può dire che, nei casi di cui ai punti a) e b), un rischio per l’acquirente esista, ma è un rischio potenziale perché non è detto che la presenza di una donazione determini di per sé una rivendica del bene da parte di terzi.

Secondo la giurisprudenza il semplice fatto che un bene immobile provenga da donazione non comporta l’esistenza, di per sé, di un pericolo effettivo e attuale di rivendica: per cui si è ritenuto ingiustificato il rifiuto del promissario acquirente a stipulare il contratto definitivo di compravendita, qualora il motivo fosse la provenienza a titolo di donazione dell’immobile oggetto del preliminare.

Tuttavia questo con ogni probabilità costituirà impedimento ad istituto di credito di finanziare l’acquisto con la conseguenza che l’acquirente dovrà far fronte all’acquisto con le proprie risorse.